来源|丁祖昱评楼市

上海的豪宅市场又火了？

刚刚复工复产的上海，很多豪宅已经迫不及待地挂牌上市。

根据我们的不完全统计，6月初，上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅（含新房和二手房）成交。

仅6月初，上海已经有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

可供参考对比的CRIC数据是，2021年以来，上海总价1亿以上的豪宅（含新房和二手房）一共只成交了45套。

最新挂牌的一套豪宅房源，位于上海的黄金地段新天地。翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在5年限售期内的房源，被标上1.25亿元的总价挂牌上市，单价近36万元/平方米。

这套房子2021年的买入价仅6000多万元，时隔一年，就被业主以两倍的价格挂出，且不说能否成交，业主的投资心态可窥一斑。

不过，上海价格最坚挺的豪宅，还是位于被戏称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”及其周边的老洋房。

目前上海成交的豪宅，单价最高纪录已经达到75万/平方米，这套位于华山路889号的老洋房去年以8.5亿元的总价成交，刷新了上海顶豪的单价纪录。

自6月上海复工复产之后，不断有关于上海豪宅市场的消息。

从成交来看，最受瞩目的当属位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房，2.5亿元的总价，折合成交单价64.7万元/平方米，历经两个月疫情的平静，上海的豪宅市场因为这套房源的成交瞬间出现了一个小高潮。

这套房源位于永嘉路569号，为花园住宅，是上海市徐汇区文物保护建筑。永嘉路位于上海老梧桐区，一路走过，都是类似的花园住宅及文物保护建筑。

永嘉路一家专门做老洋房业务的中介门店负责人告诉我们，近期成交的永嘉路569号价格属于“比较好的价格”，以往他们代理的房源大多都要经过至少几个月的时间才有可能成交。

本次以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居，上一次成交是在2017年，成交总价1.7亿元。

2021年底，这套老洋房再次挂牌上市，当时标出的价格是3.2亿元，比最终的成交价还高出7000万元。

这么一算，永嘉路这套老洋房从2017年买入到了2022年5月卖出，5年价格涨8000万元，涨幅高达47%，获利可观。

“去年的时候，就在569号对面，4亿左右成交了一套老洋房，在这附近总价1亿以上的成交还是挺普遍的，新房都要好几千万了，老洋房上亿很正常，可能以前关注的人没那么多吧。”只做老洋房生意的中介负责人很淡定。

他说的4亿左右成交的老洋房是永嘉路590号，为纺织大亨吴昆生故居，2019年底时报价4.2亿元，具体成交价他不愿意多说。但我们还是打听到，永嘉路590号的最终成交单价在45万元/平方米。

高价挂牌然后降价成交，基本上是上海老洋房的买卖常态。

我们在现场调研中发现，最近部分专注中高端住宅业务的中介门店挂牌量出现明显的增长，一位只做3000万以上豪宅交易的中介表示：“复工之后的确有一波放量挂牌，单纯从量上来看是多了不少，但目前还不能确定是否和2个月的疫情管控后集中挂牌有关，还要再观察一段时间。”

据不完全统计，2022年6月初，上海总价1亿以上的豪宅就已经超过30套二手房源挂牌。

据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月期间，总价1亿以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累计成交45套。

也就是说，今年6月至今上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已经超过了过去一年多的成交量，明显供过于求。

从成交来看，CRIC数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，另据各平台的不完全统计，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套。也就是说，在6月初的将近10天里，上海总价3000万以上的豪宅，平均每天能成交3.7套。

2021年同期，总价3000万以上的一手豪宅仅成交17套，2022年同比增长了35.3%。不排除因4、5月上海疫情造成市场交易暂停，一些进行中的交易都推迟到6月成交，形成了成交数据的高企。

从具体成交日期来看，6月6日之后的成交明显高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明显。

从具体成交情况来看，CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月期间，一亿以上二手豪宅共成交27套。

其中最贵的是华山路889号，成交总价8.5亿元，单价高达75万元/平方米。

该房源由889、891号组成，面积高达1131平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活先生的宅邸。

从二手豪宅的成交情况来看，老洋房占比约30%，单价普遍在20万元/平方米以上，但如永嘉路老洋房和华山路889号这样超60万元/平方米仍是个例。

最近还有上海陆家嘴豪宅汤臣一品一套房源以超过60万元/平方米单价挂牌上市的传言，我们在多个平台上也没有找到相关信息，多家中介表示并没有看到关于该房源的消息。

去年底刚刚开盘的翠湖五集，虽然还在5年的限售期内，但是仍然有少量房源在6月初挂牌上市，其中三套房源挂牌价均过亿。

一套位于翠湖五集2号楼高区的房源，建筑面积338.45平方米，买入价6500万元，以1.25亿元的价格挂牌，涨幅高达92.3%。

还有一套同样位于高区的翠湖五集房源，面积338.35平方米，挂牌价格1.2亿。另有一套翠湖五集房源，面积454.4平方米，挂牌价1亿元。

这些房源最终能不能以这个挂牌价成交，以及需要挂多久才能成交，都还是未知数。但是，上海豪宅，尤其是核心地段的豪宅，一二手价格倒挂的现实就摆在眼前。

不仅仅是翠湖天地，在调研中，有不少豪宅挂牌价与买入价都有巨大差距。如九龙仓滨江壹十八位于高区次顶楼的房源，建筑面积346平方米，还在五年限售期内，买入价4500万，以6880万元挂牌，涨幅近53%。

苏河湾一套独栋别墅，建筑面积639.42平方米，该房源满五唯一，买入价为5320万元，挂牌价2.5亿，涨幅近3.7倍，令人咋舌。

我们还发现，有部分挂牌的豪宅尚有抵押没能还清，如另一套挂牌的华侨城苏河湾别墅，总面积1220平方米，售价4.1亿，该房源距上次交易不满5年，买进价为1.3亿，尚有抵押9000万。

部分豪宅“天价”挂牌的回潮，可能有部分中介和经纪人故意“挂高”以吸引市场及媒体的关注，从而推动豪宅市场价格的因素，也有上海一二手价格倒挂的因素，尤其是核心地段的豪宅，价差明显。

“价差越大越好卖”是去年上海新房市场“一房难求”的重要原因，也导致大量投资客，包括一部分“打新炒房”族加入上海豪宅的购房群。

受其影响，上海部分单价10万-16万元/平方米的二手豪宅价格在2021年下半年较上半年上涨10%左右，部分单价超16万元/平方米的二手豪宅房价下半年涨幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高涨幅达14.87%。

一手房方面，CRIC数据显示， 2021年1月至2022年5月间，上海一手房成交总价最高的并非名声在外的汤臣一品，也并非与之齐名的翠湖天地，而是位于上海闵行区的别墅项目古北壹号，最高的成交总价为3.44亿元；成交单价最高的是古北壹号的另一套别墅，单价约25万元/平方米。

2021年10月，汤臣一品和翠湖五集均有成交，均价分别为21.9万元/平方米和18.1万元/平方米，汤臣一品成交总价1.33亿元，翠湖五集成交套均总价1.13亿元。

这一数据，似乎打破了大家对于汤臣一品和翠湖天地最贵豪宅的刻板印象。

总体来看，一手顶豪上亿成交基本上都是大面积户型，18套房源平均均价为18.45万元/平方米。

近年来，上海顶豪市场跑在全国前列，2021年无论是3000万元/套以上，还是5000万元/套以上豪宅，上海的成交套数都占据全国半壁江山。一定程度上，上海顶豪市场于全国都有引领作用。

永嘉路老洋房的成交再次点燃了上海豪宅市场的热情。从目前来看，6月至今上海豪宅挂牌量的确出现了一定上升，但集中挂牌有疫情的因素，能否成交还要看市场的恢复情况。

上海豪宅目前仍然呈现价格稳步上涨的趋势，高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态，疫情在一定程度上加速了他们出货的决策，价格是一种对市场的试探。

我们认为，豪宅价格的坚挺，说明了上海仍有巨大的吸引力。未来无论是豪宅还是刚需市场，上海楼市能否继续坚挺，还需看疫后上海整体经济、生活的恢复速度和程度。