“仅在白沟新城及高碑店市拥有13个项目。”
本文为IPO早知道原创
作者｜苍穹
据IPO早知道消息，鹏润控股有限公司（以下简称“鹏润控股”）于2月28日递交的港股招股书届满6个月，将于今日失效，创升融资为其独家保荐人。
招股资料显示，鹏润控股是以白沟新城及高碑店市为基地的房地产开发商，主要专注于开发住宅物业。据仲量联行统计，就2018年及2019年合同总销售额而言，鹏润控股是白沟新城最大及高碑店市第三大的住宅物业开发商，市场份额分别为17.2%及6.7%。
而白沟新城及高碑店市均为中国河北省保定市辖区下行政区域，妥妥坐实鹏润控股区域房企的地位。作出上述布局，鹏润控股认为两地区既受惠于京津冀协同发展的国家战略，更因其临近雄安新区的区位而享有高增长潜力。
小规模的局限性
相较一众已上市或计划上市房企，鹏润控股无疑是体量最为微小之一，谓之“袖珍房企”也不为过。截至2019年11月，鹏润控股统共拥有13个物业组合，包括4项已竣工项目、5项开发中项目及四项持作未来开发项目，其中，9项项目位于白沟新城及四项项目位于高碑店市。
与之对应，鹏润控股合计拥有总建筑面积77.67万平方米的土地储备，包括未售总可销售建筑面积1.92万平方米及总可出租建筑面积1975.1平方米的已竣工物业、总已规划建筑面积50.80万平方米的开发中物业及总已规划建筑面积24.75万平方米的持作未来开发物业。
鹏润控股土储分布（来源：招股书）
而在2017年4月雄安新区成立前，鹏润控股已在白沟新城及高碑店市收购相对大量的土地储备，截至2019年11月30日，按占地面积计，占其开发中项目及持作未来开发项目的土地储备约27.0%。鹏润控股表示，现有土地储备可支持公司未来五至六年间业务增长。
硬币的另一面，土储过度集中京南地区，鹏润控股受到当地经济、政策变化的影响较大，这也使得其的抗风险能力疲弱，从过往鹏润控股“过山车”式的财务业绩可见一斑。
鹏润控股的收益一度从2017年的3.57亿元减少37.2%至2018年的2.24亿元，却在2019年前10月增加至5.63亿元，较上年同期暴增1316%；鹏润控股的毛利及毛利率也似遵从“先抑后扬”的路径，其中毛利率先从2017年的37.3%减少至2018年的28.5%，后有从48.3%轻微增加至2019年前10月的52.1%。
鹏润控股利润表（来源：招股书）
针对收益和毛利跳跃变化，鹏润控股解释称项目交付的多寡和平均售价的高低决定收益的多少，高端项目的交付使得毛利上行。
除利润表项目之外，鹏润控股的资产负债率和现金流的变化亦是让人困惑。
相对而言，鹏润控股的资产负债率在业内并不高，从2017年的57.3%增加至2018年的76.9%，却在2019年10月末骤降至5.7%，源于其在2019年将此前一笔9000万元的贷款清偿。为此有市场人士质疑，鹏润控股在递表前清空借款，或有为上市而“美化”报表的嫌疑。
鹏润控股现金流情况（来源：招股书）
于往绩记录期间，鹏润控股的现金持有量则是一降再降，表现为从2017年的5448万元减少至2018年的3984.2万元，并进一步减至2019年10月的2123.9万元。个中原因，物业开发活动增加及加大土地收购是一方面，而2019年年中完成的5600万派息承诺也是对其现金的一大重创。
内控缺失的伤疤
不少人可能会将鹏润控股与国美电器相联系，毕竟国美系确有一个经营房地产业务的“鹏润控股”，事实却并不是如此。
据天眼查APP显示，国美旗下鹏润由黄光裕的妹妹黄秀虹执掌，其的经营实体为鹏润房地产开发有限公司，注册地点在北京；而文中所述鹏润的经营实体为河北鹏润房地产开发有限公司，由张中华执掌，而张更为响亮的名号是河北长盛集团董事长。
国美系鹏润股权架构（来源：天眼查APP）
招股书递交前，鹏润控股曾有一系列的股权腾挪。最终的结果为，张中华、其妻李红和张铭辉分别持有鹏润控股89.1001%、9.9%及0.9999%的股权。在其股权架构之中，持股一方为张中华的家族信托基金Changshenggong BVI管理，即公司最终的盈利归属于张中华及其家族。
目前，张中华担任鹏润控股董事会主席、CEO及执行董事，李红则担任财务总监及执行董事。老公负责全面工作，妻子掌控财务大权，这种夫妻档在拟上市房企里极为少见。
由此而来的是，鹏润控股的内控面临严重缺陷，使得其频频陷入不合规的漩涡，也成为其发展历程中难以抹去的“污点”。
招股书披露，鹏润控股曾使用合共29个以14名人员的名义与七间中国银行不同分行开设的个人银行账户，用以偿付河北鹏润（包括其高碑店市分公司）及高碑店华创的公司资金，而相关个人银行账户由张中华控制及实际拥有，这一操作直至2019年6月30日才宣告停止。
此外，鹏润控股还存在未取得许可证提前预售、未能作出足够社会保障保险及住房公积金供款等不合规事宜。基于此，鹏润控股专门划出一笔行政开支用以缴纳罚款，2017年、2018年、2019年前10月这一金额分别为595万元、35.9万元、8.4万元，占行政开支中的比重的33.8%、1.9%、0.4%。