销售压力过大？

近日，山东济南章丘区宝能城项目设立“山寨版”济南地铁8号线安莉芳路站指示牌，持续引发外界关注。

10月13日，章丘区市场监督管理局相关负责人对时间财经表示，目前管理局已经以涉嫌虚假宣传对宝能城进行立案调查，是否涉及罚款目前尚不知情。

上述项目的开发商——济南宝能房地产有限公司工作人员回应时间财经称，未知悉此事进展，项目销售没有受到影响。

企查查显示，济南宝能房地产有限公司为宝能城市发展建设集团有限公司（简称“宝能城发”）全资孙公司。此前有媒体报道，宝能城发所属宝能地产股份有限公司（简称“宝能地产”）将推迟上市时间至2022年。此前，姚振华给宝能城发定下规模目标，在2021年突破千亿、2022年达2000亿。

对此，明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强对时间财经表示，宝能的地产业务很一般，2000亿目标是“吹牛而已”。

销售额不升反降

2015年8月，宝能集团通过资本市场运作，持续增持万科股份，一度达到24.26%，成为第一大股东。姚振华因此走上前台，成为备受争议的“野蛮人”。2017年2月，保监会列出前海人寿险资违规“六宗罪”，姚振华被禁入保险业10年，其主动挑起的“宝万之争”至此折戟。

宝能集团的地产业务中，住宅开发业务主要以宝新置地为主，产业地产业务则以宝能城发为主。据界面此前报道，姚振华主要负责宝能地产，宝新置业则由姚振华的弟弟姚建辉主导。宝能地产可以理解为宝能集团打包地产业务上市的一个“牌子”，实际开发主体为旗下子公司宝能城发。

宝能城发目前主要包括四大业务板块：产业地产、城市地标、文旅地产和高端居住。根据官网介绍，宝能城发成立于2016年12月，已成功布局30多个重点城市，构筑和规划逾60座城市标杆项目，管理面积达4214万平方米。

从规模化发展来看，宝能地产的速度并不快。2000年，宝能在深圳的首个房地产项目建成，9年后第二个项目才面市，自此开始全国化布局。据克而瑞数据，2017-2019年，其销售额分别为119亿元、66.6亿元、84.8亿元。2017年之后，宝能地产的销售额不升反降。

宝能集团旗下深圳深业物流集团股份有限公司（简称“深业物流”）2020年公司债券（第二期）募集说明书显示，截至2019年9月末，宝能地产总资产559.49亿元，净资产为144.96亿元，2018年度收入为10.25亿元。

早在2018年，宝能地产上市计划就被曝光。根据规划，宝能地产将于2020-2021年完成上市，预计至2022年底，规模达到行业前八，利润超过400亿元，公司估值达到5000-7000亿元。

据界面报道，公司还规划，先引入战略投资300亿元，在2019年底之前向证监会递交申报材料，于2020-2021年完成上市，如在2022年之前未能实现上市，投资者可以每年拿到12%的收益。除了A股，香港上市也是备选项。可对比的是，万科2019年末总资产为1.73万亿元，净利润为388.7亿元，最新市值3252亿元。

与此同时，姚建辉主导的宝新置地业绩也不乐观。财报显示，截至2020年6月30日，宝新置地实现营业额约22.36亿港元，同比增加37.16%，净亏损2.66亿港元，去年同期则为纯利3769万港元。

今年拿地超100亿

上述济南宝能城系宝能城发2019年所得地块开发所得。2019年，宝能城发5次拿地，除济南地块外，2月获得绍兴镜湖官渡1号地块，同月摘下天津静海项目，4月落子哈尔滨，8月进驻威海。

2020年2月，宝能城发以33.4亿元摘得南京燕子矶滨江商务区地块，4月斥资5.2亿获得贵州双龙航空港经济区4宗地块。6月，宝能城发落子海南，摘得自由贸易港海湾地块，同月，公司以73.28亿摘得太原小店区汾东商务区的9宗综合用地。9月，宝能城发入驻苏北，以13.18亿元竞得喜获盐城市本级挂[2020]25号地块。

管理层方面，为荣盛发展带来靓丽业绩的李万乐于2020年1月加盟宝能，担任宝能城发常务副总裁，但之后于4月离职，在宝能城发任职不满百天。2017年，姚振华为宝能城发挖来保利地产集团副总经理余英，委以宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁兼宝能城发总裁重任，2018年12月，余英离职宝能城发。掌管宝能地产的宝能控股副董事长兼总裁林长青等人也相继离职。

多位业内人士向时间财经表示，宝能集团地产做的一般，其主业并非地产，在地产行业中也非主流。

融资方面，宝能集团旗下深圳市钜盛华股份有限公司（简称“钜盛华”）及其子公司深业物流频繁发债。10月12日，上交所发布的信息显示，钜盛华2020年面向专业投资者公开发行第一期短期公司债券和第三期公司债券均实现挂牌，此前的9月，其第一期和第二期也已挂牌。四期总计划发行量62.8亿元。深业物流自2019年底来连续发行了六期债券，合计金额为100亿元。

募集说明书将“对外担保规模较大”列为钜盛华面临的财务风险之一，其余被担保企业包括宝能地产及其子公司宝能城有限公司等。 其他应收款前五名中也包括关联方宝能地产，应收款金额分别为22.46亿元。

联合评级出具的评级报告称，钜盛华债务负担较重且短期债务占比偏高，现金流偏紧且其存在较大规模对外担保。深业物流债务负担沉重且与其业务规模不匹配，债务偿还非常依赖关联方往来款项和再融资；公司部分款项以其他应收款中关联方及非关联方往来款方式被占用；公司对外担保规模较大，存在较大或有负债风险。（北京时间财经 陈世爱）