来源：居然财经

“To be or not to be ！ It’s a question！ ”

疫情检验下，地产行业步入分水岭。

龙头们高呼，支持调控、向管理要红利、转型综合型企业……

觉悟之高，感觉分分钟为国家肝脑涂地。

而小弟们还在做着春秋大梦。

觉悟孰高孰低，可见一斑。

而华南房企雅居乐甚至凭借一己之力，刷新了居然君的认知底线。

素质低：上梁不正下梁歪

近日，雅居乐粤东发布了一则“与美女共事”的招聘广告，海报中“美女”不着一缕，成为了企业招新纳贤的招牌。

物化女性暂且不谈，一家千亿级别的房企，拿的出手的吸引人才加盟的“亮点”，居然是“美女”，实属可笑。

居然君隐约记得雅居乐的老板2012年的时候曾因涉嫌非礼公司女秘书，被香港警方落案控告两项非礼罪。

上梁不正下梁歪，企业文化如此“庸俗”想必与陈卓林也有密不可分的关联。

手段低：永续债之王 报表粉饰太平

3月23日，雅居乐集团（03383.HK）披露2020年全年业绩。

2020年全年，雅居乐营业额802.45亿元，同比增加33.2%；毛利241亿元，同比增加31.3%；净利润122亿元，同比增加32.7%；核心净利润111.2亿元，同比增加31.2%；归属公司股东净利润94.75亿元，同比增加26.1%；毛利241亿元，同比增加31.3%，毛利润率达30.04%

在公司业绩会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，他希望整体收入有两位数的增幅，毛利率确保到30%左右的幅度。

业绩可谓亮眼，但现实当真如此吗？

雅居乐“永续债之王”的称号可不是浪得虚名。

数据显示，截止2020年12月31日，雅居乐存续的永续债债券余额为136.37亿元，增幅虽不大，但体量绝不低。

众所周知，永续债是企业的一笔“无期借款”，会计入企业的股东权益而非负债，因此，发行了永续债的企业偿债指标都相对较低。

从“三道红线”的标准来看，雅居乐目前有一档踩线。

2020年雅居乐剔除预收款后的资产负债率为72%，较2019年同期下降约4个百分点，但仍超出阈值；净负债率为73%，较2019年同期下降24个百分点；非受限现金短债比为1.09，较2019年同期改善提升约0.3至达标。

如果将永续债加在负债里，绝对可以让雅居乐重踩两条红线，处处受限。

尤其是在被“房住不炒”相关政策轮动监管的房地产市场，永续债绝对是一把可以左右规模和利润的双刃剑。

一方面，永续债的利率要远高于普通融资，会逐步侵蚀股东应得利益；另一方面，如果赎回日企业未能履约，会带来极大的金融风险，堪称“隐形炸弹”。

通过永续债粉饰报表数据的拙劣技巧，手段确实很低。

土储低：新增土储建面创新低

前两年在全国范围内大揽地后，雅居乐在拿地上更为谨慎。

去年初，陈卓林便表示不会乱拿地，因为“拿错地是很痛苦的一件事情”，今年在业绩会上，陈卓林再次强调“不赚钱千万不要拿”。

其结果，就是整体的土地投资上，2020年雅居乐新增土地40幅，权益货值939亿元，权益面积为637万平方米，较2019年下滑30.38%，新增土储建面创新低。

对于2021年的投资策略，雅居乐预计的全年预算是450亿元。具体在土地投资上包括招拍挂、收并购、城市更新、勾地等，规划预算为320亿元左右，其中招拍挂预算为180亿元左右；此外对于产业投资则安排80亿元左右；区域布局上则依旧按照2+3+N的战略推进。

如今，政策导向已很明确，去杠杆、去风险、高质量稳健发展。有土地则生，无土地则亡。尤其是在“集中供地”新政的影响下，受制于三条红线和资金实力，拿地可能更为困难。

居然君以为，低俗庸俗和粉饰太平，或许不是雅居乐现在该做的事。